양도소득세란? 주택, 주식을 팔 때 내야하는 세금! 확실히 알아보기

 

 

 

 

 

 

양도소득세, 주택 주식을 팔 때 내야하는 세금이죠. 이번 포스팅에서 양도소득세에 대해서 알아보고 주택 주식을 팔 때 꼭 참고하시면 좋겠습니다.

 

 

 

 

주택을 팔때, 주식을 팔때 내가 가지게 되는 수익금에 대해서 내야하는 세금인 양도소득세!

이 세금에 대해서 잘 모른다면, 세금이 추가로 부과될 수 있어요. 

이번 포스팅에서는 양도 소득세에대해서 자세히 알아보겠습니다.

 

 

목차

• 양도소득세란?
• 양도소득세가 부과되는 범위에 속한 자산
• 양도소득세 비과세가 적용되는 경우
• 양도소득세 주의할 점
• 양도소득세 계산 방법
• 21년부터 새롭게 적용되는 양도세 항목

 

▶양도소득세란?

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과

같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여

부과하는 세금입니다.

 

즉 자신이 가진 부동산물건이나, 주식을 팔 때 그로인해서 수익이 발생하면 내는 세금을 말합니다. 

 

만약에 살때 가격과 팔때 가격기 같아서 매매차익이 발생하지 않은 경우이거나,

오히려 금액이 떨어져서 (-)마이너스가 발생한 경우라면 양도소득세가 부과되지 않습니다.

 

 

 

 

▶양도소득세가 부과되는 범위에 속한 자산

양도소득세가 부과되는 자산들은 아래의 4가지로 분류할 수 있습니다.

 

1. 부동산

토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상)

 

2. 부동산 권리

부동산을 취득할 수 있는 권리, 전세권, 지상권, 부동산 임차권 

 

3. 주식

(2021년 기준) 국내주식의 경우 자산 10억이상 대주주는 22%~33% , 해외주식은 모든 주주가 22% 과세 대상. 

(2023년 이후) 국내 상장주식과 주식형 펀드에 대해 연간 5000만원 넘게 수익을 올리면 양도소득세 발생.

비트코인과 같은 가상자산 매매시 250만원 수익이 발생하면 20% 양도세발생. 

 

23년부터는 비트코인과 같은 자산에도 양도세가 부과되니, 코인 보유하신 분들은 꼭 참고하셔야겠네요. 

 

 

 

 

 

 

4. 기타

영업권, 이용권, 회원권, 파생상품, 선물옵션, 신탁수익권도 해당. 

 

 

 

▶양도소득세 비과세되거나 감면되는 경우

양도소득세가 감면되는 경우는 아래의 경우들이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 1. 비과세

1세대가 양도일에 국내에 1주택만 보유하고있고 2년이상 거주했을 경우 양도세가 과세되지 않음.

*9억초과의 고가주택은 제외. 

 

 2. 감면되는 경우

장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

 

 

▶양도소득세 주의할 점. 

양도소득세는 꼭 신고를 하고 납부를 해야하는데요, 이를 잊거나 몰라서 내지 않을 경우 추가금액이 과세됩니다. 

부동산을 양도할 경우 양도일이 속하는 달의 말일 부터 2개월 이내에 주소지의 관할세무서에 예정신고&납부를 해야합니다. 

 

예를들어, 2019년 1월 5일 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2019년 4월 1일까지입니다.

(1월 말일 ~ 3월 말일)

 

예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.03%(’19.2.12.이후 신고·부과하는 분부터는 0.025%)의 납부지연가산세가 부과됩니다.

 

 

이와같은 양도소득세는 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우

세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월이내에 나누어 낼 수 있습니다.

구분	분할납부할 수 있는 세액
납부할 세액이 2천만원 이하일 경우	1천만원을 초과하는 금액
납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우	납부할 세액의 1/2 이하의 금액

 

▶양도소득세 계산방법 

그럼 본인이 내야할 양도소득을 계산하는 방법을 알아보겠습니다.

검색을 해보면 양도소득세 계산기가 다양하게 있지만, 

어떤 금액이 사용되는지 알고 계시면 더욱 도움이 될것입니다.

 

 

-예시-

구입가격 : 5억

매매가격: 10억 

--> 차익 : 5억 발생 

 

*실질적과세대상 금액 계산 

실제로 과세의 기준이 될 금액은 9억초과 금액이 매매가에서 차지하는 비율을 계산해서 구합니다. 

 

예시 금액을 참고해보겠습니다.

매매가가 10억인 물건은 9억보다 1억이 초과됩니다. 

이 1억은 매매가 10억의 10%에 해당합니다. 

 

이 10%라는 비율을 나의 매매차익인 5억에 곱해서 계산을 해줍니다. 

 

그러면 5억의 10%인 5천만원이 과세대상 금액이 됩니다. 

 

5천만원은 표에서 8,800만원 이하 구간에 해당하여 세율 24% 를 적용받습니다.

( 5천만원 - 공제액 522만원 )*24% 를 적용하면 약 1천70만원 정도가 양도세 금액이 됩니다. 

 

실제로 계산해보니 세금이 상당하다고 느껴지네요.

 

 

 

▶21년부터 새롭게 적용되는 항목들 

양도세의 경우 21년 6월 1일부터 새롭게 개정된 법이 적용됩니다. 

 

1. 비과세 보유기간 변경 

기존 주택의 취득일로부터 2년으로 계산하던 보유기간을,

마지막으로 1주택이 된 시점부터 보유기간을 계산하도록 변경됩니다. 

 

2. 1세대 1주택이라도 9억초과 주택을 매도할경우 양도소득세를 일부 공제함.

기존에 3년이상 보유한 경우 기간에 따라 24~80%를 장기보유특별공제로 공제해주었지만, 

3년이상의 보유기간에 따라 12~24%를 , 거주 기간에따라 12~40%를 공제해주도록 구간이 재 설정되었습니다.

 

3. 2년미만 보유주택의 양도소득세율인상. 

보유기간이 1년미만은 40%, 1년이상은 기본세율로 과세되던것이 

21년 6월부터는 1년미만보유시 70%, 1~2년미만 보유시에는 60%, 2년이상 보유해야 일반세율로 과세됩니다. 

 

 

 

 

 

 

4. 분양권

조정대상지역의 경우 50% , 이외는 기본세율로 과세했으나 

6월이후에 1년미만보유는 70%, 1년이상 보유하더라도 60%과세. 

즉 입주권과 분양권에 대한 부담이 증가됩니다. 

 

5. 다주택자 중과세율 인상 

조정대상지역 주택 양도할 때 중과대상 주택수에따라 2주택인 경우 기본세율에 10%, 3주택은 20% 가 추가과세 되었습니다.하지만 21년 6월 부터는 2주택자는 20%, 3주택자는 30%로 과세가 강화될 예정입니다.

 

 

개정되는 법안으로 세금 부담이 늘어가는 것 같습니다. 

이번 포스팅을 통해 예상치 못한 세금을 내지 않도록 대비하시기 바랍니다.